Las áreas comunes del Condominio

La Ley de Propiedad en Condominio y su Reglamento establece el concepto y los alcances de las áreas comunes en el Condominio.

Asi, el artículo 9 de la Ley de Propiedad en Condominio establece que “las cosas comunes son de uso general o restringido, independientemente de si están construidas o no y según se destinen al uso y aprovechamiento de todas las filiales o solo a algunas de ellas. Las cosas comunes pertenecen a todos los titulares del condominio, quienes tendrán en ellas un derecho proporcional al porcentaje que represente el área fijada para su finca filial dentro del condominio. No obstante, ningún propietario podrá ser limitado en el uso y goce racionales de las cosas comunes, ni podrá alegar que tiene un derecho mayor al disfrute de esas cosas porque su porcentaje en ellas supere el de otros propietarios. Los bienes comunes no podrán ser objeto de división, salvo en los casos exceptuados en esta ley”.

Unido a lo anterior, el artículo 1, punto 3, del Reglamento de la Propiedad en Condominio sintetiza el concepto al señalar que las “cosas y bienes de uso general o restringido, independientemente de si están construidas o no y según se destinen al uso y aprovechamiento de todas las fincas filiales o de sólo algunas de ellas. Se compone para efectos de este reglamento del área común libre y del área común construida”

De lo anterior, se extrae que estas áreas son de uso y aprovechamiento de todas las fincas filiales, a excepción que el Reglamento Interno especifique que existe “uso solo de algunas”. Esta situación surge principalmente en aquellos condominios que tienen sub condominios dentro del mismo, con reglas internas adicionales o diferentes al condominio total. Por ejemplo, que en uno de estos sub condominios tengan piscina, y que el uso sea solo para los condóminos de dicho sub condominio.

Otro punto importante, es que no se puede limitar el uso ni se puede alegar un derecho mayor al disfrute, es decir, que nadie puede alegar un derecho de propiedad privada sobre estas áreas.

Dentro de los espacios que incluyen las áreas comunes, se incluirán “los espacios de circulación, aquellas áreas destinadas para la administración, a la infraestructura de servicios públicos, almacenamiento, proceso, esparcimiento y cualquier otro uso necesario para su adecuado o mejor aprovechamiento” (artículo 9 Reglamento de la Ley de Condominios)

En igual forma, se extrae que “los derechos de cada condómino en las cosas comunes no podrán enajenarse, gravarse, embargarse ni trasmitirse independientemente, por ser inherentes a la propiedad de la respectiva finca filial y, en consecuencia, inseparables de dicha propiedad (artículo 12 Ley de la Propiedad en Condominio)

Este punto es importante ya que el derecho sobre estas áreas comunes es inherente a la finca filial y no al propietario del inmueble.

En la práctica, los conflictos relacionados con las áreas comunes son relativamente altos, principalmente por el uso de las zonas recreativas, sean parques infantiles o jardines, por el mal uso. Dentro de algunos ejemplos, se destacan el uso de los parques infantiles para pasear a las mascotas, no recoger los desechos de los animales en las áreas comunes, parquear en zonas de jardines, tener parqueado un vehículo de un condómino en áreas comunes de parqueo sólo porque no tiene espacio, destinar las áreas comunes a otro fin que el reglamentado como poner una cancha de básquet o futbol en zona de parqueo, etc.

Sobre este tema de las áreas comunes, el Administrador de Condominios debe ser muy cuidadoso para evitar conflictos entre condóminos, ya que es su obligación que se cumpla con el Reglamento Interno del Condominio.

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